文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(s左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全hòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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