饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构(g公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品òu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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