近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派(pài)进不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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