近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还十公分有多长 10厘米就是10公分吗g>

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。