文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施<什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间/p>

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之(zh什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间ī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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