万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(j77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023īng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北(77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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