OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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