导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(d早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗ì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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