近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募RE青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么ITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么