OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢)园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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