文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临(lín厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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