导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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