万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身？

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