饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则(zé)，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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