饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额(é)不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn冀g是河北哪里的车牌)经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收冀g是河北哪里的车牌费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xí冀g是河北哪里的车牌ng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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