文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)srds是什么意思，srds是什么意思啊有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，srds是什么意思，srds是什么意思啊购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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