5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约11特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么88亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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