万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

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　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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