万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国(嘴巴含胸的感觉知乎guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国嘴巴含胸的感觉知乎(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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