5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(ji观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪ǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪(lái)说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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