文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zh行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音ě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音>

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。