文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗p>

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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