5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(z树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴ài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(n树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴á)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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