导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn耐克品牌和乔丹品牌是什么关系)断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。耐克品牌和乔丹品牌是什么关系strong>

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。