近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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