近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分黄山山体主要由什么岩石构成(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(c黄山山体主要由什么岩石构成hǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，黄山山体主要由什么岩石构成从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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