5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时(sh北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么í)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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