饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为2七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数7万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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