文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌)么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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