导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国触动的意思解释，颇受触动的意思每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(触动的意思解释，颇受触动的意思zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(y触动的意思解释，颇受触动的意思í)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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