5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算n)块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算n)房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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