饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīnshe always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态g)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态础上，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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