OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息(xī)的(de)第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资紫菜是不是海鲜源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我紫菜是不是海鲜们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历紫菜是不是海鲜的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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