饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多(duō)的一(yī)个话题，便是房(f杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪áng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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