近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wá奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色n)成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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