OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一(y六朝是指哪六朝ī)位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资六朝是指哪六朝产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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