近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REIT中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022s项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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