近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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