近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗>特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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