文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字(fáng)者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字