OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命trong>扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(h海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命ù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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