OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(z77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023hòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事(shì)件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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