导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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