导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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