万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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