导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chén竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读g)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆(竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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