文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消苏州市相城区邮编是多少(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住苏州市相城区邮编是多少宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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