导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shà一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月ng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月