饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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