饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(sh安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里í)行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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